“Hào kinh tế” chiến lược giúp Warren Buffett kiếm bội tiền trong lĩnh vực bất động sản

“Cái hào kinh tế” (economic moat) chính là bí quyết giúp công ty đầu tư Berkshire Hathaway của ông Buffett kiếm hàng tỷ USD lợi nhuận. Và thuật ngữ này cũng trở thành nguyên tắc dẫn đường cho nhiều nhà đầu tư cá nhân.

Bài viết này sẽ cố gắng giải nghĩa thuật ngữ “cái hào kinh tế” và lý do vì sao đây là lại một trong những nguyên tắc mấu chốt trong quá trình chọn lọc cổ phiếu của Buffett. Tuy nhiên, bài viết sẽ không hướng dẫn các nhà đầu tư nhỏ cách áp dụng nguyên tắc này vào thị trường cổ phiếu mà vào lĩnh vực bất động sản để kiếm lời.

Chính nguyên tắc “cái hào kinh tế” đã giúp Warren Buffett thu lãi hàng tỷ USD. Trước hết, chúng ta hãy cùng tìm hiểu về “cái hào kinh tế”.

Một cái hào kinh tế luôn bảo vệ lợi nhuận của doanh nhân trước mọi cuộc tấn công từ các đối thủ cạnh tranh. Nó giống như hồ nước lớn xung quanh một lâu đài cổ kính. Một doanh nhân với một cái hào kinh tế rộng lớn sẽ giúp anh ta có được lợi thế cạnh tranh lâu dài. Điều này hàm ý, các đối thủ cạnh tranh khó có thể tạo ra được lợi thế tương tự. Vì vậy muốn có một “cái hào kinh tế” rộng, hãy cân nhắc và chọn lựa đầu tư vào những doanh nghiệp có nhiều lợi thế cạnh tranh: giá cả, thương hiệu, đặc tính sản phẩm…

Chẳng hạn như, một trong những thương vụ đầu tư của Buffet là CocaCola. Việc CocaCola xây dựng được thương hiệu nổi tiếng trên khắp thế giới đã là một lợi thế cạnh tranh. Chưa một nhà sản xuất nước ngọt nào có thể thành công trong việc thu hút khách hàng như họ.

Buffett từ lâu đã sử dụng nguyên tắc “cái hào kinh tế” để đánh giá và sở hữu những khoản đầu tư tốt nhất. Kết quả là gì ư? Ông đã dùng 1.000 USD để mua cổ phiếu ở công ty Berkshire Hathaway với mức giá 19 USD/cổ phiếu vào năm 1964. Vào đầu năm 2015, khoản đầu tư đó đã mang về 11,6 triệu USD (khoảng 262 tỷ đồng) cho Bufett.

Tuy nhiên, điều này có ý nghĩa gì đối với bạn không? Liệu bạn có thể giống như Buffett và trở thành một nhà doanh nhân với chiếc hào kinh tế rộng lớn hay không? Thậm chí chính Buffett đã khuyên hầu hết các nhà đầu tư phải chi tiền cho một rổ cổ phiếu thay vì chọn các cổ phiếu riêng lẻ.

Bạn nên ứng dụng nguyên tắc này ở phạm vi rộng lớn hơn chứ không chỉ bó hẹp trong phạm vi cổ phiếu hoặc trái phiếu. Bởi vì nguyên tắc “hào kinh tế” phát huy tác dụng mạnh mẽ nhất trong thế giới đầu tư bất động sản.

Ứng dụng hào kinh tế trong đầu tư bất động sản

Trên lĩnh vực đầu tư bất động sản, bạn có thể sử dụng kiến thức và kỹ năng để kiếm bộn tiền. Chẳng hạn như, bạn có thể nghiên cứu mọi tài sản đang được bán hạ giá hoặc được cho thuê một diện tích nhỏ. Theo các chuyên gia địa phương, bạn có thể tìm thấy các loại tài sản được định giá thấp hơn mức giá thật của chúng.

Và không giống với các cổ phiếu lên sàn, đang giành giật người mua với hàng triệu cổ phiếu khác, công việc mua bất động sản đòi hỏi bạn phải đàm phán trực tiếp với người bán hoặc đại diện của họ. Điều này trao cho bạn cơ hội thương lượng để mua nhà với một mức giá có lợi hơn cho bạn.

Nhưng không phải mọi mảnh ghép bất động sản sẽ tự động có một hào kinh tế. Trong phần dưới, chúng ta sẽ cùng bàn tới năm lợi thế cạnh tranh mà bạn có thể tìm thấy ở các thương vụ đầu tư bất động sản.

– Sức mạnh của giá bán

– Các rào cản gia nhập

– Các chi phí chuyển đổi

– Các lợi thế cạnh tranh chi phí thấp

– Các bí mật buôn bán

1. Chúng ta sẽ bắt đầu với giá bán

Các doanh nghiệp được Buffett ưa thích nhất có thể duy trì và tăng giá bán của chúng theo thời gian. Thương hiệu và sản phẩm của họ là độc nhất trên thị trường. Điều này có nghĩa, họ không phải giảm giá để cạnh tranh.

Chẳng hạn, Bufett từng sở hữu công ty kẹo socola đặc sản Sees Candy trong một thời gian dài. Thay vì cạnh tranh về giá, Sees lại dần dần tăng giá bán và tốc độ “đẩy giá bán lên cao” của họ còn nhanh hơn tốc độ gia tăng chi phí sản xuất.

Sức mạnh giá luôn giúp công ty thu ngày càng nhiều lợi nhuận hơn theo thời gian.

Một bất động sản toạ lạc ở vị trí đắc địa cũng có ý nghĩa giống như vậy. Một bất động sản hấp dẫn về mặt vị trí tức là nó đang là một sản phẩm “độc nhất vô nhị”. Người thuê và người mua sẽ phải trả giá cao hơn nếu muốn được sống ở đó.

Tóm lại, bạn cần một bất động sản thoả mãn hai yếu tố sau:

Nhu cầu mua nó ngày càng tăng: Điều này thường xảy ra khi dân số và các công việc lương cao đang tăng lên tại khu vực đó. Trong phạm vi hẹp, bạn cũng có thể tìm các lợi thế khác như toà nhà đó nằm liền kề với các công viên, con đường rợp bóng cây xanh, trường học và quán café.

Hàng rào cung ứng: Chẳng hạn, ngôi nhà đó nằm ở khu vực nhiều con đường mới mở và đang được chính phủ áp đặt các quy định phiền nhiễu, gây tốn kém. Kết quả là việc xây mới trở nên đắt đỏ hơn và điều này cũng làm giá trị nhà cửa tăng lên.

Những tài sản có sức mạnh về giá không phải lúc nào cũng là tài sản bạn có thể mua với giá rẻ nhất. Trong đầu tư bất động sản, chúng ta nên làm theo bài học mà Buffett đã áp dụng cho đối tác Charlie Munger của ông trong một thời gian dài. Đó là “Thà mua một công ty tuyệt vời với giá hợp lý còn hơn mua một công ty xoàng với giá hời”.

2. Các rào cản khi gia nhập

Đầu tư bất động sản vốn có nhiều rào cản. Tuy nhiên, nếu bạn có thể vượt qua những rào cản đó, bạn sẽ tạo ra những hào kinh tế mạnh mẽ.

Đầu tiên, bất động sản tương đối đắt so với những khoản đầu tư khác. Bạn có thể mua một cổ phiếu với giá chỉ 100 USD. Tuy nhiên, những bất động sản giá rẻ cũng đã lên tới hàng ngàn USD. Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư phải tiết kiệm nhiều tiền hoặc vay mượn để sở hữu một bất động sản.

Thứ hai, khi quyết định đầu tư vào một bất động sản nào đó, bạn cũng cần có hiểu biết về khu vực bạn định mua bất động sản đó. Một vài nguyên tắc sẽ được áp dụng cho tất cả các thị trường bất động sản nhưng mỗi địa phương lại có những kiểu cách và xu hướng riêng.

Thứ ba, đầu tư bất động sản luôn có nhiều “rắc rối” so với các kiểu đầu tư khác. Nhiều nhà đầu tư bất động sản thực thụ chưa thể đưa ra quyết định cuối cùng bởi vì họ nghe được những câu chuyện kinh hoàng về người đã từng thuê nhà hoặc nhà vệ sinh gặp vấn đề gì đó…

Tất cả những rào cản khi mới bước chân vào sân chơi bất động sản đều có thể giải quyết bằng hiểu biết, hệ thống và các mối quan hệ. Và khi bạn càng giải quyết tốt các khó khăn thì điều đó càng khiến hào nước của bạn rộng lớn hơn.

3. Có được các khách hàng mới luôn tốn nhiều chi phí

Vì vậy, các công ty muốn thu nhiều lợi nhuật nhất luôn cố gắng duy trì khách hàng của họ trong một thời gian dài. Chi phí chuyển đổi khách hàng cao giúp họ làm được điều này.

Do chí phí chuyển đổi cao nên người ta khó có thể từ bỏ khách hàng mà vất vả lắm họ mới có được. Chẳng hạn như, bạn trả một khoản phí và phải vượt qua nhiều rắc đổi để doanh nghiệp của bạn trở thành một trong những công ty điện thoại lớn.

Bất động sản cũng có chi phí chuyển đổi rất cao. Và điều này có thể khiến bạn phải bỏ ra nhiều tiền nếu bạn muốn trở thành một nhà đầu tư thực thụ.

Một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, đồng thời cũng là một giáo viên ở bang Colorado (Mỹ), Davide Tilney. David thích đầu tư vào nhà ở riêng. Ông nhận ra rằng, những người thuê nhà có xu hướng ở lại lâu hơn. Người thuê nhà anh thường có con nhỏ và nhiều đồ đạc. Việc này khiến anh thuê nhà rất ngại chuyển chỗ ở (có thể là vì chi phí chuyển đồ lớn). Tuy nhiên, một số căn hộ nhỏ lại rất dễ để mọi người chuyển đến sống và rời đi sau đó một thời gian. Do vậy, họ cũng muốn thu hút nhiều người thuê nhà tạm thời.

Nhưng David đã đi xa hơn 1 bước. Ông tìm kiếm cái được gọi là “các nhà bẫy chuột”. Những ngôi nhà này có rấ nhiều chỗ chứa, chẳng hạn như một garage để 2 ô tô, tầng hầm và một tầng áp mái. Người thuê nhà làm gì ư? Họ tống rất nhiều rác vào trong đó. Điều đáng ngạc nhiên nằm ở chỗ, người thuê nhà không tìm thấy nơi nào khác còn chỗ trống để thuê, vì thế, họ ở lại với David trung bình trong 5-10 năm!

Các nhà đầu tư cũng có thể làm nhiều hơn để gia tăng chi phí chuyển đổi cho người thuê nhà. Mike Butler, tác giả của cuốn sách nổi tiếng Landlording on Autopilot luôn đưa ra các ưu đãi trước mỗi lần gia hạn hợp đồng cho thuê nhà. Chẳng hạn như, ông có thể giảm một phần tiền thuê hoặc cho khách thuê những căn hộ cao cấp hơn mà không phải trả thêm tiền. Qua những lần chuyển nhà, người thuê sẽ đánh mất lợi ích này và Mike không phải mất chi phí mời gọi khách hàng cho một hoặc hai năm.

4. Lợi thế chi phí thấp

Warren Bufett thích mua doanh nghiệp có lợi thế về chi phí. Chẳng hạn như, công ty bảo hiểm GEICO luôn mua bảo hiểm dành cho khách hàng thay vì thông qua các đại lý. Việc này tiết kiệm cho GEICO 10-15% tiền hoa hồng và cho phép họ đưa ra mức giá thấp hơn cho khách hàng trong khi vẫn thu được lợi nhuận.

Tương tự như vậy, mua các ngôi nhà cũ (chứ không phải nhà mới) sẽ mang đến lợi thế chi phí thấp cho chủ đầu tư bất động sản. Chi phí nguyên vật liệu để xây mới có xu hướng tăng lên cùng với mức lạm phát chung của thị trường. Và các yếu tố tại địa phương như nguồn cung đất hạn chế và các quy định của chính phủ càng đẩy chi phí xây dựng lên cao hơn.

Kết quả là, các ngôi nhà cũ, dù có phải tu sửa đi chăng nữa vẫn thường có giá thấp hơn nhiều so với các bất động sản mới xây. Điều này cho phép bạn đưa ra mức giá cho thuê thấp hơn nhiều so với các nhà xây mới nhưng bạn vẫn có lãi. Việc làm này không chỉ giúp bạn giữ được toàn bộ tài sản bạn có mà còn bảo vệ bạn trước những đợt suy thoái kinh tế hoặc sụt giảm giá trị ngôi nhà trong tương lai.

5. Bí mật buôn bán

Lợi thế cạnh tranh cuối cùng là các bí mật kinh doanh. Một số thương gia thường phát triển các quy trình, mô hình hoặc công nghệ mới cho phép họ xây dựng các hào kinh tế khổng lồ để tránh khỏi sự cạnh tranh khốc liệt của đối thủ.

Dưới đây chỉ là một vài bí mật trong kinh doanh bất động sản mà thôi:

Nguồn tiếp thị để tìm kiếm các thoả thuận mua bán với giá hời: Tìm kiếm các thương vụ mua bán thường là nhiệm vụ gian nan nhất trong đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, nếu bạn tìm thấy và “cày xới” được những nguồn thông tin về các hợp đồng mua bất động sản ít người biết thì bạn đã tạo cho mình một lợi thế cạnh tranh đáng kể rồi đó.

Quy trình xử lý và hệ thống: Đầu tư bất động sản từ lâu vẫn là một ngành kinh doanh không chính thức và mang tính địa phương. Nếu bạn có thể mang đến một mức chuyên nghiệp nhất định cho doanh nghiệp nhỏ của bạn thì bạn sẽ tạo ra một lợi thế cạnh tranh. The Emyth là một cuốn sách giúp bạn rất nhiều trong lĩnh vực này.

Mạng lưới các mối quan hệ: Các mối quan hệ luôn đóng vai trò quan trọng. Với các thương vụ đầu tư bất động sản, mạng lưới các mối quan hệ tốt còn có ý nghĩa lớn hơn nhiều. Khi bạn xây dựng quan hệ thân thiết với các nhà cung cấp và các thành viên khác trong nhóm, bạn sẽ tạo ra được một hào kinh tế cho chính bạn. Sách Speed of Trust (Tốc độ của sự tin cậy) của tác giả M.R. sẽ mở ra trước mắt bạn những giá trị kinh tế thực tiễn của các mối quan hệ mạnh mẽ.

Dịch vụ khách hàng: Mặc dù bản thân bất động sản mới là vấn đề trọng tâm nhưng cách bạn đối xử với khách hàng cũng có thể khiến bạn trở nên khác biệt so với đối thủ của bạn. Hãy sáng tạo và tìm ra các biện pháp khiến dịch vụ của bạn trở nên nổi bật.

Bảo vệ bất động sản của bạn: Bạn có thể vận dụng sức sáng tạo và kiến thức của bản thân để nâng cao lợi nhuận với các thương vụ đầu tư bất động sản. Chẳng hạn như, bạn có thể quyết định lát gạch hoặc sàn cứng trong căn hộ mà bạn cho thuê. Việc này có thể ngốn đến 20% tiền lãi hoặc cao hơn nhưng lại có thể tiết kiệm cho bạn nhiều lần chi phí trong 10 năm sở hữu tiếp theo. Rất nhiều bí quyết bất động sản khác tương tự như vậy sẽ mang lại lợi thế cho bạn.

Trở thành nhà xây dựng các “hào kinh tế”

Warren Buffett kiếm được hàng tỷ USD chỉ nhờ nguyên tắc này mà thôi. Ông ấy dựa vào các nguyên tắc vững chắc để đưa ra quyết định đầu tư, giống như mua các doanh nghiệp bằng nhiều “hào kinh tế”. Ông ấy cực kỳ thông minh và làm việc với những người thông thái khác như đối tác Charlie Munger.

Bạn không cần sao chép chính xác những gì ông ấy đã làm. Thay vào đó, bạn có thể xây dựng các mô hình dựa trên nguyên tắc của ông ấy và áp dụng chúng vào công việc đầu tư bất động sản của bạn. Đó chính là lĩnh vực đầu tư cho phép bạn tạo ra và bảo vệ thành công các khoản đầu tư của mình.